Vanaf verslagjaar 2025 moeten grote ondernemingen voldoen aan de Corporate Sustainability Reporting Directive (CSRD), die bedrijven verplicht om uitgebreid over duurzaamheidsaspecten te rapporteren. Voor Vesteda geldt die verplichting niet, maar het bedrijf kiest er bewust voor om toch in overeenstemming met de CSRD te rapporteren. “We willen door beleggers in onze vastgoedportefeuille worden gezien als een impactfonds”, zegt De Bie. “Daar hoort bij dat je de hoogste standaard hanteert.”

Dubbele materialiteitsanalyse

Vesteda voerde al een dubbele materialiteitsanalyse uit en het werkt aan rapportages volgens de European Sustainability Reporting Standards (ESRS). “We hebben vorig jaar al een eerste stap gezet”, aldus De Bie. Vervoort: “Over 2025 gaan we volledig langs die lijn rapporteren. Die keuze is strategisch: investeerders zoals pensioenfondsen en verzekeraars stellen steeds strengere eisen aan de Environmental, Social and Governance (ESG). Het is niet alleen ‘compliance’. Het is ook een manier om ons te onderscheiden richting beleggers die bij ons instappen.” 

Naast de CSRD speelt ook de EU Taxonomie een belangrijke rol. Deze Europese classificatie bepaalt welke economische activiteiten als duurzaam worden aangemerkt, en vormt daarmee een toets voor investeerders en financiers. De Bie: “Rapportages helpen ons om aan te tonen dat onze investeringen daadwerkelijk bijdragen aan klimaatmitigatie, circulaire economie en adaptatie.”

Groene financieringsvormen

De verduurzaming van Vesteda’s portefeuille vraagt om forse investeringen. Om die ambities te financieren zet Vesteda in op ‘groene’ financieringsvormen, zoals ‘green bonds’ en leningen met gunstige voorwaarden. Door te voldoen aan de EU Taxonomie kan het bedrijf aantonen dat projecten bijdragen aan klimaatdoelen en een circulaire economie. “Sommige obligatiefondsen mogen uitsluitend investeren in duurzame projecten”, legt Vervoort uit. “Door onze portefeuille aantoonbaar te verduurzamen, vergroten we onze toegang tot deze kapitaalmarkten.” 

Het ‘Green Finance Framework’ is een intern raamwerk dat Vesteda gebruikt om duurzame investeringen te koppelen aan financieringsmogelijkheden. Vervoort: “Het doel is om transparant en aantoonbaar te maken dat onze projecten voldoen aan internationale duurzaamheidscriteria, zoals de EU Taxonomie.”

Nieuwe risico's

Klimaatverandering brengt ook nieuwe risico’s voor vastgoed met zich mee, zoals hittestress en overstromingen. Die risico’s verminderen de waarde van het vastgoed. Vesteda ontwikkelde samen met Climate Adaptation Services (CAS) een eigen tool om de kwetsbaarheid van woningen in kaart te brengen. CAS is een stichting die wetenschappelijke kennis over klimaatverandering vertaalt naar de praktijk. “We wilden niet afhankelijk zijn van dure ‘black box’-modellen waarvan we niet weten hoe ze tot stand komen”, zegt De Bie. “Onze tool maakt inzichtelijk waar de grootste risico’s liggen en welke maatregelen nodig zijn.” Vesteda wil samen met de Dutch Green Building Council, een onafhankelijke stichting voor verduurzaming van de gebouwde omgeving, tot een landelijke standaard komen.

Eén verhaal naar investeerders

“Financieel rendement en duurzaamheid sluiten elkaar niet uit”, vervolgt Vervoort. “Integendeel: ze versterken elkaar. Als je investeringen doet om woningen energiezuiniger te maken, snijdt het mes aan twee kanten. Huurders betalen minder voor energie en dat vergroot de betaalbaarheid. En duurzame woningen stijgen sneller in waarde. Bovendien bescherm je de waarde van je portefeuille tegen risico’s zoals hittestress of overstromingen, waardoor je toekomstige ‘cashflows’ zekerder worden.”

Samen kijken naar 'businesscases'

De Bie vult aan: “Mijn rol is de technische en operationele kant van verduurzaming te vertalen naar investeringsbeslissingen. Dat betekent dat ik samen met Frits kijk naar ‘businesscases’: wat kost het, wat levert het op en hoe verhoudt het zich tot onze lange termijnstrategie?” Die samenwerking is cruciaal. “Neem een jarenzeventigcomplex dat dringend toe is aan renovatie”, zegt Vervoort. “Als je alleen naar financieel rendement kijkt, zou je het misschien niet doen. Maar als je ook maatschappelijke impact meeneemt - lagere energielasten, hogere huurderstevredenheid en een opgeknapte wijk - dan ziet de ‘businesscase’ er heel anders uit.”

Drie aspecten

“We beoordelen een ‘businesscase’ op drie aspecten”, legt De Bie uit. Dat is allereerst CO₂-reductie en energieprestatie. Ons doel is 60% minder CO₂-uitstoot in 2030 ten opzichte van 1990, en ‘Paris-proof’ in 2045. Het tweede aspect is de waardevermeerdering van het vastgoed. De Bie: “Als voorbeeld: betere energielabels verhogen de marktwaarde en verlagen het risico op leegstand.”

Het derde aspect is de betaalbaarheid. De Bie: “Verduurzaming mag niet leiden tot onredelijke woonlasten. We kijken daarbij naar de totale woonlasten. Daarmee doorbreken we de splitsing in energie- en huurlasten, zodat je kunt investeren in duurzame oplossingen die een lagere energierekening met zich meebrengen. Dan betaal je misschien een iets hogere huur, maar onderaan de streep heb je wel voordeel.” 

Helft uitstoot van materialen

“Ongeveer de helft van de uitstoot komt van materialen voor woningen”, vervolgt De Bie. “Bijvoorbeeld: een zonnepaneel is duurzaam in gebruik, maar intensief om te produceren. Ook daar moeten we kritischer naar de keten kijken.” De woningbelegger kijkt ook hoe circulariteit kan worden geïntegreerd in renovaties en nieuwbouw. Dat betekent hergebruik van materialen waar mogelijk en het vermijden van onnodige toevoegingen die de totale CO₂-footprint verhogen. Vervoort: “We willen voorkomen dat we op papier ‘Paris-proof’ zijn, maar in de praktijk een enorme materiaalimpact hebben.” 

Pilot met thuisaccu's

Vesteda’s verduurzamingsstrategie richt zich tot 2030 op energiereductie. “We meten verbruik in kWh per m²”, zegt De Bie. “Ons doel is 60% reductie in 2030.” Dat vraagt om technische maatregelen én gedragsbeïnvloeding. De Bie noemt een flink aantal maatregelen die daaraan bij moeten dragen. Ten eerste is isolatie en HR++-glas standaard bij renovaties om het warmteverlies te beperken. Ook voert het bedrijf een pilot met thuisaccu’s uit. Om zonne-energie op te slaan en netcongestie te verminderen. “We starten met een investering van meer dan € 1 miljoen”, aldus De Bie. “Doel is om de zelfvoorzienendheid te vergroten van 30% naar 70 tot 80%. De accu’s worden gekoppeld aan middenspanningskasten om piekbelasting te voorkomen en het net juist te verlichten.

 

Daarnaast plaatst Vesteda gratis zonnepanelen op eengezinswoningen. “We hebben duizenden daken vol gelegd”, zegt De Bie. “Dat verlaagt woonlasten en de CO₂-uitstoot.” Het bedrijf biedt de zonnepanelen gratis aan om de acceptatiegraad te maximaliseren. Ook noemt De Bie waterbesparende douchekoppen.

Volledig aardgasloos

Na 2030 verschuift Vesteda de focus van energiereductie naar het volledig aardgasloos maken van de portefeuille. Voor eengezinswoningen ligt de voorkeur bij individuele warmtepompen, terwijl bij appartementencomplexen collectieve warmtenetten waarschijnlijk de meest haalbare oplossing zijn. “Na 2030 zitten we in een veel complexere fase”, zegt De Bie. “Het gaat om seriematige aanpak, forse investeringen en samenwerking met gemeenten en netbeheerders.” Vesteda verwacht dat opschaling en technologische ontwikkelingen de kosten drukken, maar erkent dat de laatste stappen richting 2045 de grootste uitdaging vormen. 

Totale woonlasten

De grootste CO₂-impact zit bij ‘scope 3’, oftewel het energieverbruik van huurders. “Onze eigen organisatie is goed voor slechts 2% van de totale uitstoot”, zegt De Bie. “De rest zit in onze vastgoedportefeuille, inclusief het verbruik van huurders.” Vesteda probeert dat verbruik te beïnvloeden via isolatie, zonnepanelen en bewustwording. “Je kunt huurders niet rechtstreeks aanspreken op hun individuele verbruik”, zegt De Bie. “Dus we zoeken naar manieren om onze huurders inzicht te geven in hun totale woonlasten, zodat ze zelf keuzes kunnen maken.”

'Paris proof' in 2045

Vesteda wil in 2045 een volledig ‘Paris proof’-portefeuille hebben. “Dat betekent gemiddeld 50 kWh per m² woonoppervlakte per jaar”, legt De Bie uit. “We zitten op koers, maar het vraagt blijvende investeringen en samenwerking.” Vervoort: “Verduurzaming loont steeds meer. Taxateurs nemen het steeds meer mee in waarderingen, investeerders vragen erom en huurders waarderen het. Maar het blijft balanceren tussen ambitie en betaalbaarheid. We willen niet alleen voldoen aan wetgeving. We willen vooroplopen. Omdat het moet én omdat het loont.”