“De NOM-renovatie en -nieuwbouw is een enorme potentiële opgave voor bouwers en corporaties. Daarom is deze overeenkomst ook een belangrijk instrument. Bouwbedrijven moeten wel heel goed weten waar ze instappen. Dat betekent ook een heel andere verhouding tussen bouwer en corporatie”, vertelt Dick van Werven, die als jurist bij Bouwend Nederland nauw betrokken is bij de totstandkoming van de Afnameovereenkomsten.
Wat is NOM?
De belangrijkste vraag is natuurlijk: wat is NOM? Op de website van Energielinq (kennisportal van het innovatieprogramma Energiesprong en Stroomversnelling) staat de volgende definitie:
‘Bij een nul-op-de-meter-woning zijn de in- en uitgaande energiestromen voor gebouwgebonden energie (onder andere ruimteverwarming, -koeling, warm tapwater gebruik) en het gebruik van huishoudelijke apparatuur op jaarbasis per saldo nul, onder standaard klimaatcondities, zoals die gelden in Nederland en bij gemiddeld gebruik van de woning, zoals vastgelegd in de ontwerpuitgangspunten en onderbouwd door Nederlandse normen.’
Van Werven licht dit toe: “Het gaat in eerste instantie om een gemiddeld gebruik. Je kunt dus niet garanderen dat de meter op nul blijft staan. Daarnaast is het een robuust evenwicht tussen isolatiewaarden, energie-opwekkers, installaties en bewonersgedrag. Daarbij moet sprake zijn van een evenwichtige verdeling van maatregelen. Het is dus niet de bedoeling dat je de daken van de woning en schuur vol zonnepanelen legt, om vervolgens te kunnen besparen op isolatie en/of installaties.”
Afnameovereenkomst NOM-renovatie
Binnen het netwerk Stroomversnelling hebben grotere corporaties en bouwers al langer ervaring met NOM-renovaties. Daarbij maakten zij gebruik van een door Stroomversnelling ontwikkelde modelovereenkomst. De in juni 2018 gepresenteerde Afnameovereenkomst NOM-renovaties is hierop gebaseerd. De juristen van Aedes en Bouwend Nederland hebben artikelen verscherpt en verduidelijkt zodat nu ook andere corporaties en bouwers met NOM-projecten aan de slag kunnen. Van Werven: “Aedes heeft destijds het initiatief genomen om samen met Bouwend Nederland tot een Afnameovereenkomst te komen die zou kunnen worden gehanteerd door alle corporaties. Het idee om het contract in gezamenlijk overleg tot stand te brengen sprak Bouwend Nederland zeer aan. Weliswaar vond Bouwend Nederland het door Aedes voorgestelde oorspronkelijke concept op een aantal punten onvoldoende evenwichtig, maar na overleg met Aedes is dat evenwicht alsnog bereikt. Je wilt immers dat de rechten en plichten van zowel bouwers als woningcorporaties op een redelijke manier geregeld zijn. Het is mooi dat ook Stroomversnelling zich in dat resultaat – een Afnameovereenkomst voor renovatie van corporatiewoningen – heeft kunnen vinden. De volgende stap was om met zijn drieën een Afnameovereenkomst voor NOM-nieuwbouw te maken. Die is op 27 juni 2019 gepresenteerd!”
De Afnameovereenkomst is het hoofddocument en omschrijft de kernafspraken tussen de verhuurder en de bouwer over de uit te voeren renovatie en de daarop volgende periode waarin de bouwer volgens afspraak ook het beheer en onderhoud uitvoert. Van Werven: “Het is geen kant-en-klaar contract: vooral over het onderhoud, de bewoning en monitoring van de energieprestatie van de woning moeten de partijen zelf nadere afspraken maken.”
Prestatie-eisen
In de Afnameovereenkomsten spreken de partijen bepaalde minimale prestatie-eisen af. Deze minimale prestatie-eisen zijn gebaseerd op de energieprestatievergoeding (EPV). De EPV is er voor woningcorporaties en andere verhuurders van sociale huurwoningen. Verhuurders kunnen een vergoeding van huurders vragen voor (bijna) nul-op-de-meter-woningen (NOM). Ze krijgen dan een deel terug van hun investeringen om van sociale huurwoningen NOM-woningen te maken. De EPV geldt voor een gegarandeerde energieprestatie van de woonruimte door de verhuurder. Daarbij moet de woning aan enkele eisen voldoen, die ook zijn opgenomen in de Afnameovereenkomsten:
- De woning is zeer goed geïsoleerd.
- De woning produceert (duurzaam) gemiddeld net zo veel energie als de woning gebruikt.
- De verhuurder toont aan dat de huurwoning voldoet aan de eisen voor een EPV. Bijvoorbeeld rond de netto warmtevraag. Daarvoor kan hij terecht bij erkende bedrijven die de warmtevraag van een woning bepalen. Ook de hoeveelheid energie die de woning opwekt, moet de verhuurder (laten) meten.
- De woning heeft een zeer lage warmtevraag. De warmtevraag is minder dan 50 kWh/m2 per jaar. De hoogste EPV is per 1 juli maximaal € 1,45/m2 per maand. Daarvoor moet de warmtevraag onder de 30 kWh/m2 per jaar liggen. De woning wekt minimaal een even grote hoeveelheid duurzame energie op. Daarmee kan die volledig in de behoefte aan warmte voorzien. Daarnaast wekt de woning 15 kWh/m2 per jaar op voor warm tapwater.
- De woning wekt voldoende hulpenergie (Ehulp) op. Bij Ehulp gaat het om de gebouwgebonden (elektrische) energie voor installaties. Denk aan ventilatiesystemen, (comfort)koelingssystemen en systemen voor meting en monitoring. Energie voor verlichting valt niet onder Ehulp. Daar bovenop moet de woning 26 kWh/m2 per jaar aan energie opwekken. Deze energie is voor de huurder. Het gaat om minimaal 1.800 kWh en maximaal 2.600 kWh.
Van Werven benadrukt dat ook gezondheid en binnencomfort zwaar wegen: “Het kan niet zo zijn dat een woning luchtdicht is, maar dat er onvoldoende aandacht is voor voldoende ventilatie en/of daglicht. De comforteis is dus net zo belangrijk.”
Oplevering en monitoring
Het bouwbedrijf moet bij oplevering kunnen aantonen dat de woning voldoet aan de prestatie-eisen, zoals genoemd in de Afnameovereenkomst. “Het gaat daarbij vooral om de netto warmtevraag. Voor NOM-woningen is deze bepalingsmethode vastgelegd in de BRL 9500-05 ‘Rapport netto warmtevraag, woningen en woongebouwen’ en ISSO 82.5 ‘Energieprestatie woningen - Opnameprotocol netto warmtevraag zeer energiezuinige woningen’. Met behulp van deze beoordelingsrichtlijn en het bijpassende opnameprotocol kunnen bouwbedrijven aantonen dat de woningen aan de netto warmtevraag voldoen”, legt Simon Verduijn van Stroomversnelling uit. “De beoordelingsrichtlijn sluit aan bij NEN 7120. Met de komst van NTA 8800 – de nieuwe rekenmethodiek voor het bepalen van de energieprestatie van gebouwen – worden ook de BRL 9500, BRL 9501 en ISSO-publicaties 75.1 en 82.1 aangepast.”
Daarnaast garandeert het bouwbedrijf dat de woning op het punt van binnenmilieu, comfort en energie, gedurende tien jaar na aflevering zal blijven voldoen aan de prestaties, zoals opgenomen in Prestatieformulering en -garantie (bijlage 1) en Prestatie EPV per adres (bijlage 4) van de Afnameovereenkomst. Dit onder de voorwaarde dat de verhuurder het onderhoud laat uitvoeren door het bouwbedrijf. Ook moet er monitoring plaatsvinden van de energieprestatie conform het ‘Monitoringsprotocol’.
Verduijn hierover: “Achterliggende gedachte is: als een bedrijf een (prestatie)garantie geeft dan zitten daar voorwaarden aan. Dat er een bepaald niveau van service en onderhoud wordt gepleegd. Doet iemand dat niet, dan vervalt de garantie. Door in het modelcontract een minimale periode van tien jaar op te nemen willen we partijen dwingen na te denken over integrale bouwkwaliteit gedurende de levenscyclus van het gebouw. Dus misschien iets meer investeren aan de voorkant, zodat het geld niet in de exploitatieperiode de deur uit waait.”
Hij legt vervolgens uit wat er gemonitord wordt tijdens de contractperiode: “Denk aan de bruto opbrengst van de zonnepanelen, het verbruik van de warmte-installaties, huishoudelijk verbruik en het verbruik van de hulpsystemen, zoals ventilatie. Steeds meer installaties bevatten sensoren, waarmee monitoring op afstand mogelijk is, waardoor de verbruiksgegevens met een druk op de knop zijn op te vragen. Ook storingen komen dan snel in beeld.”
Sluit aan op ontwikkelingen
“De vernieuwde Afnameovereenkomsten zijn op het goede moment klaar”, zegt een tevreden Jur Deckers, bedrijfsjurist bij corporatie Accolade en medeauteur. “Door de ontwikkelingen rond het Klimaatakkoord en de plannen voor het aardgasvrij maken van Nederland worden NOM-renovaties en -nieuwbouw nu nog belangrijker. Deze overeenkomst is een steuntje in de rug voor middelgrote en kleinere corporaties om hiermee aan de slag te gaan. Bijzonder is verder dat deze overeenkomst een gezamenlijk initiatief is van Aedes en Bouwend Nederland. Bouwers en corporaties kunnen erop vertrouwen dat dit een door beide partijen gedragen document is. Dat scheelt overleg en dus tijd en geld in contractering en uitvoering.”
Volgens Verduijn van Stroomversnelling sluiten de Afnameovereenkomsten ook mooi aan op de komst van de private kwaliteitsborging. Vooral nu de Wet kwaliteitsborging voor het bouwen op 14 mei door de Eerste Kamer is aangenomen. “Op basis van de Wet kwaliteitsborging voor het bouwen toetst een private kwaliteitsborger straks bij oplevering een gebouw aan de bouwregelgeving. Daar is dan ook prima een koppeling te leggen met de Afnameovereenkomst.”
Verantwoordelijkheid
Ondanks de maatschappelijke urgentie geldt voor NOM-renovaties en NOM-nieuwbouw ‘bezint eer ge begint’, zeggen Deckers en Van Werven. De corporatie moet zeker weten dat een complex ervoor geschikt is en de bouwer moet bij zichzelf nagaan of hij de verantwoordelijkheden kan dragen. “Dat gaat niet alleen over de benodigde technische kennis en ervaring voor de renovatie zelf”, zeggen de heren. “De bouwer neemt ook de verantwoordelijkheid op zich om voor een afgesproken periode het beheer en onderhoud uit te voeren. Kan hij daar in financiële en technische zin voor instaan? Die vragen moet de bouwer realistisch beantwoorden. Aan de andere kant ligt er een geweldige uitdaging om een portefeuille op te bouwen met woningen die een bouwbedrijf in beheer heeft. Er ligt op dit gebied een nieuwe uitdaging voor bouwbedrijven!”
